Manifeste pour un logement digne et accessible à Bruxelles

La crise du logement : état des lieux

Bruxelles traverse une crise du logement sans précédent. Les chiffres parlent d'eux-mêmes : 62% des Bruxellois sont locataires, faisant de Bruxelles la seule région de Belgique où les locataires sont majoritaires. Le loyer moyen atteint 1.321€, contre 922€ en Flandre. Entre 1996 et 2020, les prix ont explosé de 170%. Sur les deux dernières années seulement, les loyers ont augmenté de 15% (10,6% en 2023 + 4,7% en 2022). En 2024, les studios franchissent pour la première fois la barre symbolique des 800€. Cette inflation a des conséquences concrètes : les ménages bruxellois paient en moyenne 100€ de plus par mois qu'en 2023. Pendant ce temps, 2.400 logements ont été retirés du marché locatif par des plateformes comme Airbnb. 11% des Bruxellois vivent dans des logements insalubres (toit qui fuit, humidité, moisissures). En Belgique, près de 50.000 personnes sont sans authentique chez-soi. Face à cette situation, les autorités publiques restent largement en retrait : Bruxelles ne compte que 7% de logements sociaux. Les 1.243.099€ d'amendes infligées aux propriétaires pour location non-conforme témoignent d'un marché mal régulé.

Le paradoxe bruxellois

Bruxelles compte 600.000 logements pour 564.000 ménages. Des logements existent donc, mais ils demeurent inaccessibles. Près d'1 ménage sur 2 est composé d'une seule personne, et 11% des logements sont en colocation — signes d'une adaptation forcée à des prix devenus prohibitifs. Le marché locatif bruxellois est dominé par des petits et moyens bailleurs : 85,9% des bailleurs sont propriétaires de leur résidence principale. Il s'agit d'un marché majoritairement privé, avec peu d'acteurs institutionnels.

Les questions qui dérangent

Qu'est-ce qui détermine vraiment les prix de l'immobilier et des loyers ? Comment la spéculation immobilière ferme-t-elle l'accès au logement ? Quel est l'impact réel des plateformes comme Airbnb sur le marché locatif traditionnel ? Le logement est-il un bien comme les autres ? Est-il acceptable que certains s'enrichissent facilement grâce à l'immobilier pendant que d'autres peinent à se loger ? Le logement doit-il être considéré comme un investissement ou comme un droit fondamental ? Quelles solutions pour une ville plus juste ? Comment augmenter massivement l'offre de logements sociaux ? Que peut apporter l'encadrement des loyers ? Comment améliorer la qualité énergétique du parc immobilier ? Quel rôle pour les propriétaires conscients ?

Repenser le revenu locatif

Contrairement à une voiture qui s'use et perd de la valeur, la valeur d'un logement ne diminue généralement pas dans le temps. Au contraire, elle tend à augmenter, créant une plus-value en plus du revenu locatif. Le logement dépasse aujourd'hui sa dimension d'actif. Il agit comme bien commun, articulant droits fondamentaux et justice économique. La valeur d'un logement croît automatiquement, et le locataire renforce le capital du bailleur sans bâtir son propre patrimoine. Ce déséquilibre interroge notre conception du « revenu locatif » : doit-il continuer à être une rente extractive, profitant principalement aux propriétaires au détriment des locataires ? Philosophiquement, il s'agit de reconsidérer toute la chaîne — financement, indexation, rapports contractuels — à l'aune d'une justice réparatrice. Plutôt qu'une quête de rendement maximal, privilégions une logique d'usage juste du bien, de loyers transparents et plafonnés, et de relogement assuré avant toute expulsion. L'enjeu éthique est majeur : comment faire pour que le logement cesse de reproduire un rapport de puissance asymétrique, et devienne une richesse commune, accessible et équitable, pour tous ?

D'autres modèles sont possibles :

• La location-accession : une partie du loyer est capitalisée pour l'achat futur
• Les coopératives d'habitants : propriété collective et gestion démocratique
• Le Community Land Trust : séparation entre propriété du bâti et du foncier
• L'habitat participatif : co-construction entre futurs habitants

Ces modèles montrent qu'il est possible de concevoir le logement autrement, en sortant de la logique spéculative pour privilégier l'usage et l'accès au logement. BADALA se veut être une autre alternative, plus proche de la gestion immobilière classique tout en assumant sa responsabilité sociale.

Notre proposition : des propriétaires responsables

BADALA rassemble des propriétaires conscients qui assument leur responsabilité sociétale face à la crise du logement. Nous croyons que les bailleurs peuvent faire partie de la solution, pas du problème. Les bailleurs BADALA s'engagent à proposer des logements de qualité à des prix abordables, dans le respect du droit au logement inscrit dans la Constitution. Ils privilégient l'humain sur le profit et contribuent à créer une ville plus juste.

Rejoignez le mouvement

Nous posons les bases d'un modèle alternatif : location-acquisition ou gouvernance partagée, redéfinissant la propriété comme engagement social plutôt que rente privée. Même si vous n'êtes pas encore bailleur, vous êtes les bienvenus. Propriétaires occupants, futurs bailleurs, ou simples propriétaires sensibles à ces enjeux : votre adhésion apporte du poids politique à notre mouvement et renforce notre capacité d'action collective. Ensemble, nous pouvons changer la donne. Chaque propriétaire qui nous rejoint contribue à légitimer une approche plus solidaire du logement à Bruxelles.

ADHÉRER À L'ASBL BADALA

<u>Sources :</u>

• Le magazine Médor a publié en mars 2024 Bruxelles rentière, une étude fouillée qui a fait date.
• Le RBDH (Rassemblement Bruxellois pour le Droit à l’Habitat) vient de publier une carte blanche, en phase avec leur Baromètre du logement (), qui évalue les mesures prises par le gouvernement bruxellois durant la législature 2019-2024 et avec leur Mémorandum, qui propose 46 mesures concrètes.
• La Fébul (Fédération Bruxelloise de l’Union pour le Logement) a rédigé un Manifeste à l’occasion des élections de 2024. Il offre un aperçu du marché du logement et présente une série de recommandations.
• Les économistes et géographes Margot Dior Peelman et Hugo Périlleux (ULB) viennent de publier une étude sur la rente locative à Bruxelles et ils en parlent sur BX1.
• Wuune, un jeune syndicat d’habitant·es, a publié un Plaidoyer en faveur de l’encadrement des loyers.
• Sohonet soutient et stimule la création de logements abordables à Bruxelles par la mise en œuvre de 2 dispositifs innovants pour accompagner les politiques du logement et renforcer l’impact des mesures actuelles pour répondre à la crise du logement au travers de propositions concrètes.
• En Flandre, Woonzaak met la crise du logement à l’agenda. Leur site est une source riche d’informations et propose un « kit de construction pour une politique du logement fondamentalement juste ». Bouton J'adhère